土地の評価について

土地の評価は、総務大臣が定める固定資産評価基準に基づいて、売買実例価額から不正常な要因(売り急ぎ、買い急ぎ、投機的取引など)を除いた正常売買価格を求め、それを基礎にして各筆の土地の評価を行うこととされています。
なお、宅地の評価については、基準年度の前年の1月1日の地価公示価格および不動産鑑定士による鑑定評価から求められた価格を活用し、その7割を目途として評定することとされています。

ただし、地価の下落が進行している地域については、地価動向を考慮し簡易な方法で評価額を減額しています。
 

1.地目について

宅地、田および畑(併せて「農地」といいます。)、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野 および雑種地
固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目に関係なく、当該年の1月1日(賦課期日)の現況の地目となります。

2.地積について

原則として土地登記簿に登記されている地積となります。

3.地目別の評価方法

(ア)宅地の評価方法
宅地の評価は、「市街地宅地評価法」(路線価方式とも呼ばれています)により、道路ごとに価格を示す「路線価」に基づいて評価を行っています。

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※ 市街地宅地評価法(路線価方式)とは
 路線価とは、市街地において道路に付けられた価格のことであり、具体的には、道路に接する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格をいいます。
 市街地的形態を形成する地域については全ての路線価を、それ以外の地域については全ての標準宅地に係る1平方メートル当たりの価格を一般に公開しています。

(留意事項)

  • 評価額は一筆の宅地を一画地として算出します。しかし、宅地の利用状況によっては、二筆以上の宅地を一画地とする場合や、一筆の一部分をもって一画地とする場合もあります。
  • 平成6年度の評価替えから、宅地の評価は、地価公示価格の7割を目途に均衡化・適正化を図っています。
  • 土地の評価額は、原則評価替え年度の価格を3年間据え置くこととなっていますが、平成25年度から地価の下落があり、評価を据え置くことが適当でないときは、価格の修正を行っています。これを下落修正といいます。

 (イ)農地および山林の評価方法
土地の利用状況が類似する地区ごとに、標準的な農地(田・畑)や山林を選定(選定された土地を「標準地」といいます。)し、その標準地の価格(その算定の基礎となる売買実例価額に宅地見込地としての要素等があればそれに相当する価格を控除した純農地、純山林としての価額)に比準して評価します。
 ただし、農地の転用許可を受けた農地等については、その時点で農地としての認定ができなくなるため、付近の宅地等の評価額を基準として求めた価額から造成費を控除した価額によって評価します。

(ウ)牧場、原野、雑種地等の評価方法
宅地、農地、山林の場合と同様に、売買実例価額や付近の評価額に基づく等の方法により評価します。
 

4.住宅用地に対する課税標準の特例

 現に住宅の敷地となっている土地については、その税負担を特に軽減する必要があるため、その面積の広さによって、課税標準の特例措置が設けられています。
課税標準額は、価格(評価額)に次の特例率を乗じて求めます。

区分 固定資産税 都市計画税
小規模住宅用地 6分の1 3分の1
一般住宅用地 3分の1 3分の2

(ア)小規模住宅用地
200平方メートル以下の住宅用地(200平方メートルを超える場合は、住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分)を小規模住宅用地といいます。 小規模住宅用地の課税標準額については、価格の6分の1の額とする特例措置があります。

(イ)一般住宅用地
住宅用地のうち、小規模住宅用地以外の部分を一般住宅用地といいます。一般住宅用地の課税標準額については、価格の3分の1の額とする特例措置があります。
(例) 1戸建住宅の住宅用地280平方メートルの場合
 200平方メートル分 → 小規模住宅用地 (評価額×6分の1)
 80平方メートル分 → 一般住宅用地(評価額×3分の1)

(ウ)住宅用地の範囲
住宅用地とは、一般に次のことをいいます。

  • 専用住宅(もっぱら自分の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地。その土地の全部(ただし、家屋の床面積の10倍まで)を住宅用地とします。
  • 併用住宅(一部を自分の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地 。その土地の面積(ただし、家屋の床面積の10倍まで)に一定の率を乗じて得た面積に相当する土地を住宅用地とします。
  • ※ 住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、またはその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。したがって、賦課期日(1月1日)において新たに住宅の建設が予定されている土地あるいは住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはされません。ただし、既存の当該家屋に代えてこれらの家屋が建築中であり、一定の要件を満たすと認められる土地については、所有者の申請に基づき住宅用地として取り扱うこととなります。

(エ) 住宅用地の申告のお願い
住宅用地の認定を行うため、次のような場合には、毎年1月31日までに税務課固定資産税係に申告していただくよう、ご協力をお願いします。

5.宅地の税負担の調整措置

 固定資産税は、評価額を基礎に税額を計算することが原則ですが、宅地の税額は、負担調整措置として評価額より低額の課税標準額に税率をかけて求めています。

(ア)住宅用地の負担調整
 ● 原則
 今年度課税標準額=今年度特例課税標準額(評価額×住宅用地の特例率)
 ● 前年度の課税標準額が今年度の特例課税標準額を下回る場合、負担調整措置を適用します。

前年度課税標準額/
(今年度評価額×特例率)×100(%)
今年度課税標準額
100%以上 今年度評価額 × 特例率
90%未満
前年度の課税標準額に今年度特例課税標準額の5%を加算
【前年度課税標準額】+【今年度評価額×特例率(6分の1または3分の1)×5%】
※ 本年度の課税標準額が上限
※ ただし、計算した課税標準額が今年度の特例課税標準額の20%を下回る場合、本年度評価額×特例率×20%とします。

(イ)非住宅用地の負担調整措
 ● 原則
 本年度課税標準額=本年度評価額×70%
 ● 前年度の課税標準額が今年度の課税標準額を下回る場合、負担調整を適用します。

前年度課税標準額/
今年度評価額×100(%)
今年度課税標準額
100%以上 今年度評価額 × 70%
90%未満

前年度課税標準額を据え置く

60%未満
前年度の課税標準額に今年度評価額の5%の額を加算
【前年度課税標準額】+【今年度評価額×5%】
※ ただし、計算した課税標準額が今年度の評価額の・・・
・60%を上回る場合、今年度評価額の60%
・20%を下回る場合、今年度評価額の20%とします。

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最終更新日:2021223