家屋の評価について

家屋の評価は、総務大臣が定める固定資産評価基準によって、再建築価格を基礎に評価します。これを再建築価格方式といいます。

● 再建築価格方式とは
評価の対象となった家屋と全く同一のものを、評価の時点においてその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費（再建築価格）を求め、これに時の経過による減価補正率（経年減点補正率）を乗じて、その家屋の評価額を算出しようとする評価方法です。したがって、いわゆる建築費用（請負金額、購入価格）とは異なります。

具体的には、家屋ごとに現地調査により得られた資料を用いて、屋根、基礎、柱、外部仕上、内部仕上、建築設備等の部分別に、使用資材、施工費などを判定し、評価基準に示された評点数により平方メートル当たり再建築費評点数を算出し、これをもとに再建築価格を算出します。これに時間の経過による減価補正率を乗じて、家屋の評価額を求めます。

新築家屋の評価

評価額（課税標準額）  ＝  再建築価格  ×  経年減点補正率

● 再建築価格
評価の対象となった家屋と全く同一のものを評価の時点（3年に1度の基準年度）において、その場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費です。（物価水準の上昇、人件費等の高騰などにより、前回基準年度より高くなる場合があります。）
再建築価格＝1平方メートル当再建築費評点数×延床面積×評点1点当たり価格

● 経年減点補正率
家屋の建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況による減価をあらわしたものです。（家屋の構造、種類によって異なります。）

新築家屋以外の家屋（在来分家屋）の評価

評価額は、上記の新築家屋の評価と同様の算式により求めますが、再建築価格は、建築物価の変動分を考慮します。
ただし、上記算式により算出された評価額が前年度の価額を超える場合には、決定価額は引き上げられることなく、原則として、前年度の価額に据え置かれます。

新築家屋に対する減額措置

新築された住宅については、新築後一定期間の固定資産税が減税されます。新築された住宅に係る減額措置の適用関係は次のとおりです。

（ア）適用対象者

専用住宅、または併用住宅で居住部分の割合が2分の1以上のもの（区分所有家屋では、区分所有されている部分ごとに判定します。）

居住部分の床面積が50平方メートル（1戸建て以外の賃貸住宅は40平方メートル）以上280平方メートル以下である住宅

• 分譲マンションなどの区分所有家屋の床面積について
  区分所有されている専有床面積＋持分であん分した共有部分の床面積で判定します。
• 賃貸マンションなどについて
  独立的に区画された部分ごとに区分所有家屋に準じた方法で判定します。

（イ）減額される範囲

固定資産税の減額となる対象は、新築された住宅用の家屋のうち住居として用いられている部分（居住部分）だけです。併用住宅における店舗部分や事務所部分などは減額対象となりません。
なお、住居として用いられている部分の床面積が120平方メートルまではその全部が減額対象となりますが、120平方メートルを超える場合は120平方メートル分に相当する部分が減額対象となります。

（ウ）減額される期間

家屋の種別	減額期間
一般の住宅	新築後3年度分
一般の住宅で認定長期優良住宅の場合	新築後5年度分
2階建て以上の中高層耐火住宅等	新築後5年度分
3階建て以上の中高層耐火住宅等で認定長期優良住宅の場合	新築後7年度分

※ 長期優良住宅の適用を受ける場合には、認定通知書の写しと申請書の提出が必要です。詳しくは「長期優良住宅(200年住宅)に対する固定資産税の減額について」のページをご覧ください。

（エ）その他の減額措置について

住宅の耐震改修、バリアフリー改修、省エネ改修等に伴う工事を行った場合、それぞれの一定要件を満たしている場合、固定資産税が減額されることがあります。
ただし、バリアフリー改修と省エネ改修の重複適用以外の重複適用はありません。詳しくは「固定資産税の軽減措置について」のページをご覧ください。

不動産登記の手続きに関するお問い合わせ

和歌山地方法務局　橋本支局
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